Locataire décédé : que peut faire le propriétaire du logement, des meubles et des clés ?

Ce que devient le bail

Location vide. Le bail est transféré au conjoint, au partenaire de PACS, aux descendants, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an. Le transfert joue par l’effet de la loi. À défaut, le bail est résilié de plein droit : il prend fin à la date du décès, sans préavis.

Location meublée. L’article 14 ne s’applique pas : c’est le Code civil, selon lequel la mort du locataire ne met pas fin au contrat (article 1742). Les héritiers donnent congé, avec un préavis d’un mois, et le loyer reste dû jusqu’à son terme.

Logement social. Le transfert est soumis aux conditions d’attribution et à la taille du ménage, sauf pour certains proches. Sans transfert, le bail est résilié automatiquement.

Le détail, vu du côté des héritiers, est dans vider un appartement après un décès.

Ce que le propriétaire peut faire tout de suite

• Sécuriser le logement sans rien enlever : fermer l’eau et l’électricité si nécessaire, vérifier les ouvertures.
• Chercher les héritiers : la famille, le notaire du défunt, l’établissement qui l’hébergeait, la mairie. Un courrier recommandé aux héritiers connus rappelle la date de fin du bail, demande la remise des clés et propose une date d’état des lieux.
• Faire constater l’état du logement et de son contenu par un commissaire de justice, l’ancien huissier, et prendre des photos pièce par pièce.
• Garder les preuves de ce qui lui est dû : loyers et charges impayés, frais engagés, remise en état.
• Prévenir son assureur si le logement a subi un dégât : un sinistre se déclare sans attendre. Voir après un incendie ou un dégât des eaux.

Ce que le propriétaire ne peut pas faire

Il ne peut pas vider lui-même, jeter, vendre ou donner les meubles et les affaires, ni relouer en laissant les affaires du défunt à la cave. Un propriétaire qui ferait vider sans décision s’exposerait à rembourser la valeur des biens à la succession. Les papiers et les objets personnels reviennent aux héritiers ou à la personne qui gère la succession.

L’indemnité d’occupation et les clés

Les loyers dus jusqu’au décès sont des dettes de la succession. Après le décès, un logement encore meublé n’est pas un logement libéré. En 2021, la Cour de cassation a donné raison à un propriétaire qui réclamait une indemnité d’occupation aux héritiers d’une locataire dont le mobilier était resté dans les lieux. Un office notarial précise que cette indemnité correspond au loyer.

C’est la remise des clés qui arrête les comptes : elle libère de l’obligation de payer une contrepartie pour l’occupation des lieux (Cour de cassation, 2014). Elle se fait au propriétaire ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée. Le temps coûte donc : plus tôt le logement est vidé, plus tôt le propriétaire peut le relouer.

Le dépôt de garantie se restitue à la succession, sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, sous deux mois sinon, à compter de la remise des clés. Le propriétaire peut retenir des sommes justifiées : loyers ou charges impayés, réparations locatives. Le notaire dit à qui adresser le remboursement. Les règles, avec les retenues et les pénalités, sont dans logement rendu plein ou sale : état des lieux de sortie et dépôt de garantie.

Quand aucun héritier n’est connu

Deux voies existent, qui peuvent se combiner.

La succession vacante. Le propriétaire, créancier des loyers et des réparations, peut demander lui-même au tribunal de constater la vacance. Le juge confie alors la curatelle au Domaine, qui décide du sort des meubles. Tout le parcours est dans succession sans héritier ou refusée par tous.

L’autorisation d’enlever les meubles. Le Code de procédure civile prévoit un cas précis (article 1324) : quand il n’existe aucun successible connu et que le bail a pris fin, le président du tribunal judiciaire, ou son délégué, peut autoriser le propriétaire des locaux à faire enlever les meubles, à les faire déposer ailleurs ou à les regrouper dans une partie des locaux qu’occupait le défunt. Il est saisi par simple requête (article 1325).

Les conditions sont strictes :

• Aucun successible connu, et bail terminé : les deux conditions doivent être réunies.
• Un commissaire de justice assiste au déplacement des meubles et dresse un procès-verbal.
• Le propriétaire avance les frais d’enlèvement et de conservation des meubles.
• Si des scellés ou un état descriptif existent, le commissaire de justice les lève et les replace là où les meubles sont déposés, ou ferme les lieux et garde les clés.

Les meubles ne deviennent pas pour autant ceux du propriétaire : ils restent à la succession.

Qui commande le débarras, et qui paie

• Les héritiers sont connus. Ce sont eux, ou le notaire, qui commandent. Après un décès, la facture est établie au nom de la succession, et le notaire la règle sur les fonds de la succession, avec l’accord des héritiers.
• Le curateur est nommé. Il commande, et la facture est réglée sur l’actif de la succession.
• Le propriétaire commande, avec l’accord du curateur ou l’autorisation du juge. Il règle la facture et la fait valoir avec sa créance.

Aucun acompte n’est demandé : la facture est réglée après le chantier.

Les étapes avec nous

Pour les agences et les bailleurs qui gèrent plusieurs logements, nous travaillons sur bon d’intervention : une visite, un devis, un chantier, une facture par logement.

1. Un appel ou quelques photos au 06 49 02 42 14, par téléphone ou sur WhatsApp, par le propriétaire, l’agence ou le notaire.
2. La visite, gratuite et sans engagement, en général sous 24 h, 7 jours sur 7. Un jeu de clés suffit. Nous relevons les objets de valeur et ce qui doit être conservé.
3. Le devis écrit sous 24 h après la visite, adressé au propriétaire, à l’agence ou à la personne qui gère le dossier. La date du chantier y figure.
4. La décision : nous n’intervenons qu’avec l’instruction écrite de la personne qui a le pouvoir de décider : héritiers, notaire, curateur, ou ordonnance du juge.
5. Le chantier : logement vidé de la cave au grenier, en une journée ou deux pour un logement courant. Les papiers et objets manifestement personnels sont mis de côté et remis à la personne qui gère le dossier. Les objets de valeur sont repris, avec accord écrit, en déduction du devis.
6. La remise des clés : logement rendu vidé et balayé. Le nettoyage complet (sols, sanitaires, cuisine, vitres) est chiffré sur le même devis et réalisé en général le lendemain.

Voir aussi notre page débarras après expulsion ou départ du locataire et combien de temps faut-il pour vider un logement.

Questions fréquentes