Logement rendu plein ou sale : état des lieux de sortie, dépôt de garantie, débarras

Ce que le locataire doit rendre

La loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant, les réparations locatives et les dégradations survenues pendant le bail (article 7). Le Code civil ajoute qu’il rend le logement dans l’état où il l’a reçu, à l’usure normale près. Rendre le logement, c’est donc le rendre libre de ses affaires et nettoyé : ce qui reste après la remise des clés (meubles, cartons, affaires à la cave ou au grenier, déchets) est constaté dans l’état des lieux de sortie et peut être retenu.

Le locataire qui part a tout intérêt à faire vider ce qu’il n’emporte pas avant la date fixée, pas après : une fois les clés rendues, il n’a plus accès au logement et le propriétaire fait intervenir qui il veut, à son coût. C’est le chantier le plus simple que nous faisons : une journée pour un appartement courant, meubles, cave et grenier compris, le logement rendu vidé et balayé pour l’état des lieux. Le nettoyage complet (sols, sanitaires, cuisine, vitres) est chiffré sur le même devis, réalisé en général le lendemain.

Le jour de l’état des lieux de sortie

Service-Public décrit ce qu’il doit contenir : la date, l’identité des parties et de leurs mandataires, les relevés des compteurs, la remise des clés, et pour chaque pièce la description précise des sols, murs, plafonds, équipements et meubles, avec les observations, réserves et photos éventuelles, puis les signatures et la nouvelle adresse du locataire. Il est établi sous la même forme que l’état des lieux d’entrée, pour permettre la comparaison poste par poste.

Deux règles protègent chacun :

• Pas d’état des lieux de sortie, pas de retenue : le locataire est alors présumé avoir rendu le logement en bon état. Sans état des lieux d’entrée, c’est au propriétaire de prouver les dégradations, hors réparations locatives.
• Si l’une des parties refuse de venir, de signer ou ne se présente pas, l’autre fait appel à un commissaire de justice. Il convoque les deux par lettre recommandée au moins sept jours avant ; son constat s’impose même à l’absent, et ses frais sont partagés par moitié.

Pour un logement laissé plein, le constat doit lister ce qui reste, pièce par pièce, avec des photos : c’est ce qui justifiera la retenue.

Ce que le propriétaire peut retenir, et comment le justifier

Service-Public (fiche vérifiée le 9 juin 2026) donne les règles :

• Les délais : un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon. Au-delà, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le locataire n’a pas donné sa nouvelle adresse.
• Les retenues possibles : les loyers et charges impayés, et, si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme, les frais liés aux dégradations et aux travaux locatifs non réalisés.
• Les justificatifs : les états des lieux d’entrée et de sortie, des photos, le constat d’un commissaire de justice, et des devis ou des factures. Sans justificatif, pas de retenue.
• La vétusté ne se retient pas, sauf grille de vétusté prévue au bail pour distinguer l’usure de la dégradation.
• En copropriété, le propriétaire peut conserver une provision, au plus 20 % du dépôt, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes.

Un logement rendu plein ou sale entre dans ce cadre : les objets laissés et l’état de propreté sont constatés dans l’état des lieux, et les frais d’enlèvement et de nettoyage, justifiés par un devis ou une facture, peuvent être retenus sur le dépôt, puis réclamés au-delà si le dépôt ne suffit pas. Notre devis, remis avant le chantier, et la facture, après, sont faits pour ce dossier : détaillés, datés, poste par poste.

Quand le locataire est parti sans rien dire

Le cas est différent : pas d’état des lieux, pas de clés rendues, un logement qui semble abandonné. Le propriétaire n’entre pas et ne vide pas. Un commissaire de justice met le locataire en demeure de justifier qu’il occupe le logement ; sans réponse dans le mois, il constate l’abandon et inventorie les meubles ; le juge prononce ensuite la fin du bail et statue sur les meubles. Le détail est dans que faire des meubles laissés par le locataire. Et pour un locataire encore en place dont le logement déborde : ce que le propriétaire peut faire.

Le débarras, avant ou après l’état des lieux

Pour le locataire : avant. Dès que la date de l’état des lieux est connue, un appel au 06 49 02 42 14 ou quelques photos sur WhatsApp suffisent. Visite gratuite sous 24 h, devis écrit sous 24 h, chantier calé la veille ou l’avant-veille de l’état des lieux, logement rendu vidé et balayé. Les clés restent chez vous jusqu’au jour J.

Pour le propriétaire ou l’agence : après l’état des lieux, une fois les objets laissés constatés et photographiés. Notre devis sert de justificatif pour la retenue ; le chantier suit dans la foulée pour relouer sans perdre de loyer ; la facture rejoint le dossier. Pour les agences, les administrateurs de biens et les bailleurs, nous travaillons sur bon d’intervention, un devis et une facture par logement.

Voir débarras d’appartement et débarras après expulsion ou départ du locataire.

Questions fréquentes