L’essentiel en 30 secondes
- Location vide : si personne ne reprend le bail, il est résilié de plein droit par le décès, sans préavis.
- Tant que les meubles du défunt restent sur place, le logement n’est pas libéré : le propriétaire peut réclamer une indemnité d’occupation aux héritiers.
- Location meublée : le bail passe aux héritiers, qui donnent congé avec un préavis d’un mois.
- Les clés se rendent au propriétaire ou à son agence, en main propre ou par recommandé. Le dépôt de garantie revient sous 1 ou 2 mois.
- En copropriété : prévenez le syndic et lisez le règlement avant le chantier.
- Si un héritier hésite à accepter la succession, voyez le notaire avant de faire vider.
Le défunt était locataire : que devient le bail ?
Qui peut vider, quels papiers garder, comment partager entre héritiers : notre guide vider une maison après un décès y répond. Ici, ce qui est propre à un appartement, à commencer par le bail. Vous êtes le propriétaire du logement ? Lisez plutôt locataire décédé : ce que peut faire le propriétaire. Retrouvez-le : il dit s’il s’agit d’une location vide, meublée ou d’un logement social.
Location vide : transfert ou fin du bail
Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail passe au conjoint survivant ou au partenaire de PACS. Il passe aussi aux descendants, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec le défunt depuis au moins un an. Ce transfert joue par l’effet même de la loi, a rappelé la Cour de cassation en 2022.
Si personne ne remplit ces conditions, le bail est « résilié de plein droit » : il prend fin à la date du décès, sans préavis.
Location meublée : le bail passe aux héritiers
L’article 14 ne fait pas partie des règles que la loi applique aux meublés. C’est le Code civil qui joue : le bail n’est pas résolu par la mort du locataire (article 1742). Pour y mettre fin, les héritiers donnent congé, par exemple par lettre recommandée avec avis de réception. Le préavis est d’un mois à compter de la réception, et le loyer reste dû jusqu’à son terme.
Logement social
En HLM, le bail ne passe à un proche que s’il remplit les conditions d’attribution et si le logement est adapté à la taille de son foyer. Ces conditions ne sont pas exigées du conjoint, du partenaire de PACS ou du concubin notoire, ni des ascendants, des personnes handicapées et des plus de 65 ans qui vivaient avec le locataire depuis plus d’un an (article 40 de la même loi). Sinon, le bail est résilié automatiquement pour cause de décès.
Sans conjoint ni proche pour reprendre le bail, et sans héritier connu, la succession peut être déclarée vacante et confiée au Domaine : lisez succession sans héritier : qui vide le logement.
Le loyer : jusqu’à quand paie-t-on ?
Les loyers dus jusqu’au décès sont des dettes de la succession. Les payer ne vous engage pas : la loi range le paiement des loyers parmi les actes « purement conservatoires » (article 784 du Code civil).
En location vide, le loyer s’arrête avec le bail. Mais un appartement encore meublé n’est pas un appartement libéré. En 2021, la Cour de cassation a donné raison à un propriétaire qui réclamait une indemnité d’occupation aux héritiers d’une locataire dont les meubles étaient restés sur place. Un office notarial précise que cette indemnité correspond au loyer.
C’est la remise des clés qui arrête les comptes : elle libère de l’obligation de payer une contrepartie pour l’occupation des lieux (Cour de cassation, 2014). Dans un appartement loué, le temps coûte donc. Prévenez vite le propriétaire par écrit, avec une copie de l’acte de décès : Service-Public propose un modèle de lettre, qui prévoit la date souhaitée de remise des clés.
Si un héritier hésite encore
Pendant 4 mois, personne ne peut obliger un héritier à choisir s’il accepte la succession. Or vider le logement et vendre les meubles du défunt peut valoir acceptation, rappelle la Chambre des notaires de Paris. La loi ne protège que certains gestes, comme payer les loyers ou éviter que les dettes de la succession n’augmentent. Si vous craignez des dettes, appelez le notaire avant de faire vider.
Visite gratuite, devis écrit sous 24 h, aucun acompte. Nous vidons tout, de la cave au grenier.
Rendre l’appartement : état des lieux, clés, dépôt de garantie
Les règles de l’état des lieux de sortie et des retenues sur le dépôt de garantie sont détaillées dans logement rendu plein ou sale : état des lieux de sortie et dépôt de garantie.
L’état des lieux de sortie se fait lors de la remise des clés, sous la même forme que celui d’entrée, à l’amiable avec le propriétaire ou son agence. À défaut, l’un ou l’autre fait appel à un commissaire de justice, qui convoque les deux parties au moins 7 jours avant ; ses frais sont partagés par moitié. L’usure due au temps (la vétusté) ne peut pas être retenue sur le dépôt de garantie.
Les clés se remettent au propriétaire ou à la personne qu’il a mandatée, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Des clés laissées sous le paillasson ne valent pas remise.
Le dépôt de garantie est rendu sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, sous deux mois sinon, à compter de la remise des clés. Le propriétaire peut retenir des sommes justifiées : loyers ou charges impayés, réparations locatives. En cas de retard, il doit 10 % du loyer mensuel hors charges en plus par mois commencé, sauf si on ne lui a pas laissé d’adresse : donnez-lui celle où envoyer le remboursement.
Une cave ou un parking dans le bail ? Pensez à les faire vider aussi.
Le défunt était propriétaire en copropriété
Prévenir le syndic
Service-Public indique qu’il faut informer du décès le syndic, le président du conseil syndical et le gardien, s’il y en a un. Les coordonnées du syndic figurent sur un appel de charges ou sur le dernier procès-verbal d’assemblée générale.
Les charges continuent de courir : tant que la succession n’est pas partagée, le syndic adresse les appels de charges au notaire chargé de la succession. L’héritier qui renonce n’a plus à les payer. De même, le décès ne résilie pas l’assurance habitation : prévenez l’assureur dans les 15 jours.
Lire le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété fixe les conditions de jouissance des parties communes (article 8 de la loi du 10 juillet 1965). Il s’impose aux copropriétaires comme aux locataires, et un règlement intérieur peut le compléter. Une copie se trouve dans les papiers du défunt, sur l’espace en ligne du syndic, ou se demande par écrit au syndic.
Avant le chantier, interrogez le syndic ou le gardien : horaires pour un déménagement, protection de l’ascenseur, passage par une cour ou une porte de service. Rue étroite, code d’accès, étage sans ascenseur : dites-le dès la visite.
Des délais réalistes
- Les premiers jours : prévenir le propriétaire ou le syndic, et l’assureur sous 15 jours.
- Location vide : l’article 14 ne fixe pas de délai pour libérer les lieux, mais une indemnité peut courir tant que les meubles sont là. Fixez avec le propriétaire une date de remise des clés, et faites vider avant.
- Location meublée : un mois de préavis après réception du congé.
- Après la remise des clés : un ou deux mois pour retrouver le dépôt de garantie.
- Appartement du défunt : aucune date imposée. Votre projet (vente, location, partage) fixe le calendrier ; charges et assurance continuent en attendant.
Ce que nous prenons en main
Vous habitez loin, ou vous ne vous sentez pas de retourner dans l’appartement ? Votre présence n’est pas nécessaire : un jeu de clés suffit.
- La visite, gratuite, puis un devis écrit sous 24 h.
- Vos consignes : ce qui part, ce qui reste. Papiers, photos, bijoux et objets personnels trouvés sont mis de côté et vous sont remis. Rien ne part sans votre accord.
- Le débarras : tout part, du grand meuble au dernier carton, cave comprise. L’appartement est rendu vidé et balayé. Nous intervenons 7 jours sur 7.
- Les objets : ceux qui ont de la valeur sont estimés à la visite et viennent en déduction du devis. Ce qui peut resservir est donné ou revendu ; le reste part vers les filières de recyclage (Ecomaison, ecosystem, Refashion, EcoDDS, déchetterie). Voir que deviennent vos objets.
- Le règlement : aucun acompte, le règlement intervient après le chantier. Pour une succession, le notaire règle la facture sur les fonds de la succession, avec l’accord des héritiers. Nous préparons le courrier d’accord et l’envoyons à l’étude avec la facture : voir débarras de succession.
Nous intervenons dans l’Eure, en Seine-Maritime, dans le Calvados, la Manche et l’Orne. Selon votre cas : débarras d’appartement ou débarras de logement locatif. Pour vous organiser : préparer le jour du débarras.
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Questions fréquentes
Le loyer est-il encore dû après le décès du locataire ?
En location vide, sans transfert, le bail prend fin au décès. Mais tant que les meubles restent, le propriétaire peut demander une indemnité d’occupation aux héritiers, jusqu’à la remise des clés. En meublé, le loyer court jusqu’à la fin du préavis.
Combien de temps a-t-on pour vider un appartement loué ?
La loi de 1989 ne fixe pas de délai. Mais l’indemnité d’occupation peut courir tant que les meubles sont là : convenez vite d’une date avec le propriétaire.
Le propriétaire peut-il vider l’appartement lui-même ?
Non. Il revient aux héritiers de libérer le logement et de rendre les clés. Ils peuvent confier le débarras à une entreprise.
Faut-il prévenir le syndic avant le débarras ?
Oui. Il doit être informé du décès, et c’est lui qui fait respecter le règlement de copropriété : horaires, ascenseur, accès.
Faut-il être présent le jour du débarras ?
Non. Un jeu de clés suffit. Vos consignes sont fixées avant, et rien ne part sans votre accord.
Sources
- Loi du 6 juillet 1989, article 14 (Légifrance) · au décès du locataire, transfert du bail au conjoint, au partenaire de PACS, aux descendants, ascendants, concubin notoire ou personnes à charge vivant avec lui depuis au moins un an ; à défaut, le bail est résilié de plein droit
- Décès du locataire : automaticité du transfert de bail (ANIL, 2022) · Cour de cassation, 28 septembre 2022 : le transfert intervient au décès par l’effet même de la loi ; conditions propres au parc social
- Décès du locataire en cours de bail : quelle est la législation à suivre ? (office notarial Fourez, notaires.fr, 2023) · location vide : bail résilié de plein droit, sans préavis, à la date du décès ; meublé : bail transféré aux héritiers, préavis à respecter ; le bailleur ne peut pas vider le logement ; indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’à la remise des clés
- Code civil, article 1742 (Légifrance) · le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur
- Loi du 6 juillet 1989, article 25-3 (Légifrance) · liste des articles applicables aux logements meublés, dans laquelle l’article 14 ne figure pas
- Locataire d’un logement meublé : comment donner congé ? (ANIL, 2021) · préavis d’un mois à compter de la réception du congé par le propriétaire ; loyer dû jusqu’à la fin du préavis
- Loi du 6 juillet 1989, article 40 (Légifrance) · en HLM, transfert soumis aux conditions d’attribution et à la taille du ménage, sauf pour le conjoint, le partenaire, le concubin notoire et, après plus d’un an de vie commune, les ascendants, les personnes handicapées et les plus de 65 ans
- Abandon ou décès du locataire d’un logement social (Service-Public, 2025) · sans transfert, le bail est résilié automatiquement pour cause de décès
- Code civil, article 784 (Légifrance) · actes purement conservatoires qui n’emportent pas acceptation : paiement des loyers et dettes urgentes, acte destiné à éviter l’aggravation du passif successoral (version en vigueur depuis le 18 février 2015)
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 avril 2021, n° 20-15.010 (Légifrance) · indemnité d’occupation réclamée aux héritiers d’une locataire décédée dont le mobilier était resté dans les lieux ; cassation de l’arrêt qui l’avait refusée
- Modalité de restitution des clés (ANIL, 2015) · Cour de cassation, 18 novembre 2014 : la remise des clés libère de l’obligation de payer une contrepartie à la jouissance des lieux ; remise au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par recommandé ; le paillasson ne vaut pas remise
- Modèle de lettre : informer le propriétaire du décès du locataire (Service-Public, 2026) · demande de transfert ou de résiliation du bail, date souhaitée de remise des clés, copie jointe
- Accepter ou refuser une succession (Service-Public, 2025) · personne ne peut obliger un héritier à choisir pendant 4 mois ; vendre un objet de la succession vaut acceptation tacite
- Acceptation tacite de la succession : prudence ! (Chambre des notaires de Paris, 2021) · l’héritier qui vide la maison et vend les meubles du défunt peut être considéré comme ayant accepté
- État des lieux de sortie pour un bail d’habitation (Service-Public, 2026) · fait lors de la remise des clés, sous la même forme que l’entrée ; commissaire de justice à défaut d’accord, convocation 7 jours avant, frais partagés par moitié ; vétusté non retenue
- Dépôt de garantie dans un bail d’habitation (Service-Public, 2026) · restitution sous 1 mois si l’état des lieux est conforme, 2 mois sinon, à compter de la remise des clés ; majoration de 10 % du loyer hors charges par mois de retard commencé, sauf adresse non communiquée
- Un proche est décédé : appartement en copropriété et assurance habitation (Service-Public, 2026) · informer le syndic, le président du conseil syndical et le gardien ; appels de charges adressés au notaire avant le partage ; l’héritier qui renonce ne paie plus les charges ; assurance non résiliée par le décès, assureur à prévenir dans les 15 jours
- Loi du 10 juillet 1965, article 8 (Légifrance) · le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance
- Règlement de copropriété (Service-Public, 2026) · il s’impose aux copropriétaires et à leurs locataires ; le syndic le fait respecter ; règlement intérieur possible ; où en obtenir une copie
