Succession sans héritier ou refusée par tous : qui vide le logement ?

Les trois cas où la succession est vacante

L’article 809 du Code civil les énumère :

1. Personne ne réclame la succession et aucun héritier n’est connu. C’est le cas d’une personne isolée, sans famille retrouvée.
2. Tous les héritiers connus ont renoncé. Ils l’ont fait, en général, parce que les dettes dépassent les biens. Service-Public le rappelle : l’héritier qui renonce n’a ni à payer les dettes ni à recevoir les biens. Avant de renoncer, ne touchez à rien : voir vider la maison d’un défunt sans accepter la succession.
3. Six mois après l’ouverture de la succession, les héritiers connus n’ont pas opté, ni expressément ni tacitement.

Dans ces trois cas, la succession ne se règle pas toute seule. Le logement reste plein, le loyer ou les charges continuent de courir, et personne n’a le droit d’en disposer tant qu’un curateur n’est pas nommé.

Qui saisit le tribunal

La demande est adressée au tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession, c’est-à-dire du dernier domicile du défunt. Elle peut venir :

• d’un notaire, saisi par la famille ou par un établissement ;
• du procureur de la République, prévenu par exemple par la mairie ou l’hôpital ;
• de toute personne qui gère les biens du défunt : un mandataire, un gestionnaire, un syndic ;
• d’un créancier : le propriétaire du logement pour les loyers impayés, le syndicat de copropriété pour les charges, une banque, l’établissement qui hébergeait la personne.

Le juge confie la curatelle à l’autorité chargée du domaine (article 809-1). En pratique, c’est le service du Domaine, la Direction nationale d’interventions domaniales, qui agit.

Ce que fait le curateur

• L’inventaire d’abord. Le curateur fait établir un inventaire estimatif de l’actif et du passif par un commissaire de justice, un notaire ou un fonctionnaire assermenté du Domaine (article 809-2). Les créanciers peuvent le consulter.
• Les créances se déclarent entre ses mains (article 809-3) : loyers, charges, factures. Il recouvre ce qui est dû à la succession.
• Pendant les six mois qui suivent le décès, il ne fait que des actes conservatoires, de surveillance et d’administration provisoire, et ne vend que les biens périssables (article 810-1).
• Ensuite, il accomplit l’ensemble des actes conservatoires et d’administration et vend les biens, meubles et immeubles, jusqu’au paiement des dettes (article 810-2). Depuis le 9 avril 2026, il peut aussi vendre les biens dont la conservation est difficile ou coûteuse, même si cette vente n’est pas nécessaire pour payer les dettes. La vente est faite par un commissaire de justice, un notaire, le tribunal ou selon les règles des ventes du Domaine, avec une publicité. Si une vente amiable est prévue, tout créancier peut exiger une vente par adjudication (article 810-3).
• La curatelle prend fin quand l’actif a servi à payer les dettes et les legs, quand tout a été vendu et le produit consigné, ou quand un héritier reconnu se présente et que la succession lui est restituée. S’il ne reste personne, l’État est envoyé en possession (article 810-12).

Le délai se compte en mois, souvent plus d’un an pour un logement à vendre. C’est long pour un propriétaire ou une copropriété, mais c’est la seule voie qui protège contre un héritier qui réapparaîtrait.

Le logement était loué

Au décès d’un locataire, la loi du 6 juillet 1989 (article 14) transfère le bail au conjoint, au partenaire de PACS, aux descendants, ascendants, concubin ou personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an. S’il n’y a personne, le bail est résilié de plein droit. Le propriétaire récupère donc son logement, mais pas ce qu’il contient : les meubles, les affaires et les papiers appartiennent à la succession.

Ce que le propriétaire peut faire :

• Faire constater l’état du logement par un commissaire de justice, et sécuriser les lieux (fermeture, eau, électricité) sans rien enlever.
• Chercher un notaire déjà saisi, ou demander lui-même au tribunal la déclaration de vacance, en qualité de créancier des loyers et des réparations.
• Déclarer sa créance au curateur une fois nommé : loyers dus, remise en état, frais engagés.
• Demander l’autorisation du juge d’enlever les meubles, quand aucun héritier n’est connu et que le bail a pris fin : le président du tribunal judiciaire peut autoriser le propriétaire à les faire enlever, déposer ailleurs ou regrouper dans une partie du logement, en présence d’un commissaire de justice, le propriétaire avançant les frais (article 1324 du Code de procédure civile). Les meubles restent à la succession.
• Attendre la décision du curateur sur les meubles : vente de ce qui a une valeur, puis enlèvement du reste. C’est à ce moment que le débarras est commandé, par le curateur ou, avec son accord, par le propriétaire.

Ce que le propriétaire ne peut pas faire : vider lui-même, vendre ou donner les meubles, relouer avec les affaires du défunt à la cave. Pour le détail du bail, du loyer et des clés : vider un appartement après un décès. Le guide du propriétaire : locataire décédé : ce que peut faire le propriétaire.

Le logement était en copropriété

Le syndic a les mêmes droits et les mêmes limites. Il constate les charges impayées, qui font du syndicat des copropriétaires un créancier : il peut demander la déclaration de vacance et déclarer sa créance au curateur. Il ne peut pas entrer dans le lot ni le faire vider. En cas de danger pour l’immeuble (fuite, odeurs, nuisibles), il agit par le signalement à la mairie ou à l’agence régionale de santé, et par l’assurance de l’immeuble. Le lot sera vendu par le Domaine, et vidé avant la vente.

Le logement appartenait au défunt

Une maison ou un appartement sans héritier est vendu par le Domaine, qui publie ses ventes sur son site. Avant la vente, le curateur fait estimer et vendre les meubles qui ont une valeur, et fait évacuer le reste. Les voisins, la mairie et les acheteurs intéressés n’ont aucun droit sur le contenu. Une personne qui souhaite acheter le bien s’adresse au Domaine.

Quand le logement peut enfin être vidé

Le débarras est possible dès que celui qui a le pouvoir de décider a décidé : le curateur, après l’inventaire et la vente de ce qui a une valeur ; ou le juge. Avant cela, personne ne touche à rien, et un propriétaire qui ferait vider s’exposerait à rembourser la valeur des biens à la succession.

Nous travaillons avec les curateurs, les notaires, les commissaires de justice, les bailleurs et les syndics :

1. Un appel au 06 49 02 42 14 ou quelques photos sur WhatsApp, par la personne qui gère le dossier.
2. La visite, gratuite et sans engagement, en général sous 24 h, avec un jeu de clés. Nous relevons les objets de valeur et ce qui doit être conservé.
3. Le devis écrit sous 24 h, adressé au curateur, au notaire ou au propriétaire, avec une note sur les objets de valeur relevés.
4. La décision : nous n’intervenons qu’avec l’instruction écrite de la personne qui a le pouvoir de décider.
5. Le chantier : logement vidé de la cave au grenier, en une journée ou deux. Les papiers et les objets personnels sont mis de côté et remis au curateur ou au notaire ; les objets de valeur sont repris avec son accord écrit, en déduction du devis, ce qui apparaît sur la facture.
6. La remise des clés : logement rendu vidé et balayé. Le nettoyage complet est chiffré à part. La facture est réglée après le chantier, sans acompte : sur l’actif de la succession quand c’est le curateur qui commande ; par le propriétaire ou le syndic quand ce sont eux, qui déclarent alors cette dépense au curateur avec leur créance.

Questions fréquentes