Maison en indivision après un décès : peut-on la vider sans l’accord de tous les héritiers ?

Pourquoi tous les héritiers décident ensemble

Après un décès, les biens du défunt appartiennent à l’ensemble de ses héritiers jusqu’au partage. Service-Public parle d’indivision. Chaque héritier détient une part de l’ensemble, exprimée en fraction : un tiers, un quart, la moitié. Personne ne possède « le buffet » ou « la chambre du fond ». C’est pour cette raison qu’aucun héritier ne peut décider seul du sort d’un meuble, même sans valeur.

La règle vaut quand les héritiers s’entendent mal, quand l’un d’eux habite la maison, et quand l’un d’eux vit loin. Elle vaut jusqu’au partage.

Un cas à part : le conjoint survivant. S’il habitait le logement à titre principal, il peut y rester gratuitement pendant un an, avec le mobilier qui le garnit (article 763 du Code civil). S’il a reçu l’usufruit, les règles changent aussi. Dans ces deux cas, demandez d’abord au notaire avant de toucher aux meubles.

Ce qu’un héritier peut faire seul

L’article 815-2 du Code civil permet à chaque héritier de prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens, sans condition d’urgence. Il peut utiliser les fonds de l’indivision qu’il détient et, à défaut, demander aux autres de participer aux dépenses nécessaires.

Concrètement, vous pouvez agir seul pour :

• garder la maison assurée et payer ce qui doit l’être (taxe foncière, charges) ;
• sécuriser les ouvertures, réparer une fuite ou une toiture qui menace ;
• enlever les denrées périssables et les ordures, ce que Service-Public conseille aussi ;
• mettre à l’abri un objet précieux, à condition de le dire aux autres et de le noter.

Ce n’est pas de la conservation : trier, donner, vendre ou jeter des meubles, du linge, de la vaisselle, des livres. Un vide-dressing, même d’habits sans valeur, ne fait pas partie des gestes que l’on peut faire seul. Gardez les factures et les photos de ce que vous avez fait : les dépenses nécessaires se partagent entre héritiers.

Qui doit être d’accord pour quoi

Vider une maison, c’est vendre, donner, recycler ou jeter les meubles et les objets. Ce sont des actes que la loi appelle « de disposition ». Il faut donc l’accord de tous, sauf à n’enlever que le périssable et les ordures (article 815-3 du Code civil).

La solution la plus simple : un accord écrit

Dans la grande majorité des cas, le débarras se décide sans juge. Un accord écrit, même par simple mail de chaque héritier, évite les malentendus. Il tient en cinq lignes :

• Qui commande le débarras au nom de la famille, et qui reçoit le devis.
• Ce que chacun garde : souvenirs, photos, objets de famille, papiers.
• Ce qui est donné, vendu ou jeté, pièce par pièce si besoin.
• Ce qui a de la valeur : l’estimation faite à la visite, et la façon dont elle se partage ou vient en déduction de la facture.
• Qui règle : la facture est établie au nom de la succession et, avec l’accord des héritiers, le notaire la règle sur les fonds de la succession.

Deux outils aident quand la confiance manque :

• Un mandataire. À l’unanimité, les héritiers peuvent désigner une ou plusieurs personnes pour gérer l’indivision. Le mandataire rend compte chaque année, peut être rémunéré, et ne peut pas vendre un bien.
• Un inventaire. Les meubles peuvent être inventoriés au domicile, avec un commissaire de justice, dans le cadre de l’inventaire de la succession. Chacun voit ainsi ce qu’il y avait. À défaut, photographiez chaque pièce avant tout. Nous remettons nos photos avant et après à qui les demande.

Si un héritier refuse, tarde ou ne répond pas

Chaque situation est particulière : le notaire, ou un avocat quand le conflit est ouvert, dit quelle voie suivre. Voici ce que prévoit la loi, dans l’ordre où l’on y recourt le plus souvent.

1. Écrire, avec un délai. Un courrier recommandé ou un mail avec accusé de réception, qui propose une date, la liste des objets, l’estimation et la façon de payer. Le notaire chargé de la succession peut relancer.
2. Faire représenter un héritier qui ne peut pas s’exprimer. Si l’un des héritiers est hors d’état de manifester sa volonté, par exemple en raison de sa santé ou d’une mesure de protection, un autre peut se faire habiliter par la justice à le représenter, pour tous les actes ou pour certains (article 815-4). Voir vider le logement d’une personne sous tutelle ou curatelle.
3. Demander au juge d’agir seul. Un héritier peut être autorisé par la justice à agir seul lorsque le refus d’un autre héritier met en péril l’intérêt commun, par exemple une maison qui se dégrade ou des charges qui s’accumulent. L’acte autorisé est opposable à celui qui avait refusé (article 815-5).
4. Les mesures urgentes. Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun : une provision pour des besoins urgents, un administrateur, un séquestre (article 815-6).
5. Un mandataire de justice. En cas de désaccord ou de mésentente, tout héritier peut saisir le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité pour faire nommer un mandataire judiciaire, chargé de gérer provisoirement la succession.
6. Le gel des meubles. Si le conflit porte sur les meubles, le président du tribunal peut interdire leur déplacement. Il peut aussi en attribuer l’usage personnel à l’un ou à l’autre des ayants droit (article 815-7). Dans ce cas, plus rien ne bouge : le chantier attend le jugement.
7. Le partage. Nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Sauf jugement ou convention contraire, tout héritier peut demander le partage. Le tribunal peut toutefois, dans certains cas, maintenir l’indivision pendant cinq ans au plus, notamment pour un logement habité par le défunt ou son conjoint au moment du décès.

Si l’un d’entre vous habite la maison

Un héritier ne peut utiliser un bien indivis qu’avec l’accord des autres, sinon il saisit le président du tribunal judiciaire. Le bien doit être utilisé conformément à sa destination : un logement reste un logement. Si un héritier l’occupe seul, il doit en principe une indemnité aux autres, sauf décision contraire de leur part. Tant que quelqu’un y vit, vider le reste demande son accord, comme celui des autres.

Ce que change la loi d’avril 2026

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, « visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes », a modifié l’article 815-6 du Code civil, en vigueur depuis le 9 avril 2026. Le texte dit que le président du tribunal judiciaire peut aussi autoriser un héritier à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. Service-Public précise que cette règle reprend une jurisprudence de la Cour de cassation et qu’elle suppose une urgence et l’intérêt commun. Un office notarial relève que le texte laisse au juge une large marge d’appréciation.

La loi élargit aussi le partage judiciaire, qui peut être demandé dans des situations patrimoniales complexes. Service-Public présente toujours les règles de majorité décrites dans ce guide comme en vigueur, avec un régime particulier pour la Corse. Notre rôle n’est pas de choisir la bonne voie juridique : nous intervenons une fois la décision prise.

Les étapes avec nous

1. Un appel ou quelques photos au 06 49 02 42 14, par téléphone ou sur WhatsApp, par n’importe quel héritier ou par le notaire.
2. La visite, gratuite et sans engagement, en général sous 24 h. Un jeu de clés suffit. Nous relevons ce qui a de la valeur et ce qui doit être mis de côté.
3. Le devis écrit sous 24 h après la visite, avec la note d’estimation des objets de valeur. Vous pouvez le transmettre à tous les héritiers. Aucun acompte.
4. L’accord de tous. Nous attendons l’accord écrit des héritiers, ou la décision du juge si le désaccord lui est soumis, avant de fixer la date.
5. Vos consignes : ce que chacun garde, ce qui part, ce qui est donné. Rien ne part sans accord.
6. Le débarras : nous vidons tout, de la cave au grenier, démontage compris. Les objets de valeur sont repris en déduction du devis, ce qui peut resservir est donné ou revendu, le reste est trié vers les filières de recyclage.
7. La remise des clés : le logement est rendu vidé et balayé, avec les photos avant et après pour qui les demande. La facture est établie au nom de la succession : avec l’accord des héritiers, le notaire la règle sur les fonds de la succession, en général à la vente du bien.

Pour la suite, lisez vider une maison après un décès, que faire des affaires d’une personne décédée et les meubles d’une succession : forfait, inventaire, estimation. Notre page débarras de succession détaille le règlement par le notaire.

Questions fréquentes