L’essentiel en 30 secondes
- Le locataire doit user paisiblement des lieux, répondre des dégradations et assurer l’entretien courant du logement (loi du 6 juillet 1989, article 7). Le bailleur doit un logement décent et l’entretenir (article 6).
- Le propriétaire n’entre pas dans le logement sans l’accord du locataire, même avec un double des clés, même en cas d’urgence : c’est son domicile. Il ne vide rien et ne change pas la serrure.
- La première étape est écrite : lettre recommandée, rappel des obligations, proposition d’une visite à une date convenue. Puis le conciliateur de justice.
- Un logement devenu dangereux pour la santé ou la sécurité relève de l’insalubrité : signalement à l’agence régionale de santé ou au service communal d’hygiène, numéro Info Logement Indigne 0 806 706 806, arrêté du préfet.
- Mettre fin au bail se décide devant le juge des contentieux de la protection, au cas par cas.
- Si le locataire est une personne âgée ou fragile, le CCAS de la mairie, le médecin traitant et la famille sont prévenus tôt : une mesure de protection peut être demandée.
- Une fois le logement libéré, nous le vidons et le rendons vidé et balayé, en un à trois jours selon l’encombrement.
Ce que dit le bail
La loi du 6 juillet 1989 fixe les obligations des deux côtés.
Le locataire (article 7) doit « user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location », « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat » dans les lieux dont il a la jouissance exclusive, et « prendre à sa charge l’entretien courant du logement », avec les réparations locatives définies par décret. Il doit aussi laisser l’accès au logement pour les travaux d’entretien et d’amélioration que le bailleur lui a notifiés.
Le bailleur (article 6) doit remettre un logement décent, le maintenir « en état de servir à l’usage prévu par le contrat », faire les réparations autres que locatives, et assurer au locataire une jouissance paisible.
Une accumulation d’objets et de déchets n’est pas, en soi, une faute. Elle le devient par ses effets : nuisibles, odeurs qui gagnent les parties communes, accès bloqués, installations inaccessibles, risque d’incendie, dégât des eaux non signalé. Ce sont ces effets que le propriétaire peut faire constater et invoquer, pas le mode de vie du locataire.
Ce que le propriétaire n’a pas le droit de faire
- Entrer sans accord. Le logement loué est le domicile du locataire. Service-Public le rappelle : le propriétaire ne peut pas y entrer sans son autorisation, même pour une urgence comme un dégât des eaux, et même s’il a gardé un double des clés. Entrer quand même expose à une plainte pour violation de domicile. Les seules visites que le locataire doit accepter sont celles prévues par la loi : travaux notifiés, visites pour vendre ou relouer, à des jours et heures convenus.
- Vider, jeter, déplacer. Tant que le bail court, tout ce qui est dans le logement appartient au locataire, déchets compris aux yeux de la loi. Le propriétaire qui fait vider sans décision de justice s’expose à devoir rembourser.
- Changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, retirer la boîte aux lettres. Ce sont des atteintes à la jouissance paisible que le bailleur doit garantir, et des pressions que le juge sanctionne.
Ce qu’il peut faire, dans l’ordre
1. Écrire, et garder les preuves
Une lettre recommandée avec avis de réception qui rappelle l’article 7, décrit les faits constatés (odeurs, nuisibles, plaintes des voisins, parties communes) et propose une visite du logement à une date convenue. Les courriers des voisins, les photos des parties communes et les constats du syndic se gardent dans un dossier : il servira devant le juge.
2. Faire constater
Un commissaire de justice (l’ancien huissier) peut dresser un constat, avec l’accord du locataire pour entrer, ou depuis les parties communes. Le syndic de copropriété peut aussi constater les nuisances dans l’immeuble et les signaler par écrit.
3. Le conciliateur de justice
Avant de saisir le juge pour des troubles de voisinage, Service-Public précise que le recours à un conciliateur de justice, à un médiateur ou à une procédure participative est obligatoire. C’est gratuit, et c’est souvent là que le locataire accepte une visite et un calendrier de remise en état.
4. Signaler l’insalubrité
Un logement est insalubre lorsqu’il « présente un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes », du fait de son état ou de ses conditions d’occupation (Code de la santé publique, article L1331-22). Toute personne qui en a connaissance doit le signaler au préfet, par tous moyens ; en pratique au service communal d’hygiène et de santé de la mairie, quand il existe, ou à l’agence régionale de santé, qui établit un rapport. Le numéro Info Logement Indigne, 0 806 706 806, oriente vers la bonne porte.
Le préfet prend ensuite un arrêté de traitement d’insalubrité : réparations à faire, interdiction temporaire ou définitive d’habiter, délai d’exécution d’au moins un mois, astreinte jusqu’à 1 000 € par jour de retard, exécution d’office aux frais du propriétaire. Ce point surprend beaucoup de bailleurs : l’arrêté s’adresse au propriétaire, même quand l’état du logement vient du locataire. C’est le propriétaire qui exécute les travaux et qui assure l’hébergement pendant une interdiction temporaire. Il peut ensuite demander au locataire réparation des dégradations dont celui-ci répond.
5. Saisir le juge
Pour mettre fin au bail, c’est le juge des contentieux de la protection qui décide. Si le bail contient une clause résolutoire pour troubles de voisinage, elle ne joue qu’après une décision de justice qui a constaté ces troubles. Sans clause, le propriétaire demande la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations de l’article 7 : le juge apprécie au cas par cas, et peut accorder des délais. Si la résiliation est prononcée, l’expulsion suit la procédure habituelle, avec un commissaire de justice. Les meubles laissés sur place relèvent alors d’une procédure précise : que faire des meubles laissés par le locataire.
6. Si la personne est en difficulté
Un logement qui se remplit jusqu’au plafond est rarement un choix. Derrière, il y a souvent un deuil, une maladie, un isolement, parfois un syndrome de Diogène. Prévenir tôt le CCAS de la mairie, le médecin traitant quand il est connu, ou la famille, change l’issue : une aide à domicile, une entrée en établissement ou une mesure de protection évitent des mois de procédure et une expulsion. Quand une tutelle ou une curatelle est prononcée, le débarras se prépare avec le tuteur : vider le logement d’une personne protégée.
Visite gratuite, devis écrit sous 24 h, aucun acompte. Nous vidons tout, de la cave au grenier.
Quand le logement se libère
Le logement finit par se libérer de trois façons, et la suite dépend de laquelle :
- Départ du locataire, à l’amiable ou après résiliation. L’état des lieux de sortie fixe ce qui est à sa charge. Les dégradations sont imputées sur le dépôt de garantie et, au-delà, réclamées avec les factures pour justificatifs. Le débarras commence dès les clés rendues.
- Expulsion. Les meubles restent au locataire pendant le délai fixé par le procès-verbal : le logement se vide après.
- Décès du locataire. Le bail est transféré à un proche ou résilié de plein droit, et les affaires reviennent aux héritiers. Sans héritier connu, la succession est déclarée vacante : qui vide alors le logement.
Dans tous les cas, le logement rendu n’est pas un logement ordinaire : déchets, denrées, textiles, papiers mêlés aux objets, parfois des nuisibles. Nous le vidons pièce par pièce, avec une équipe équipée (gants, masques, combinaisons), en évacuant tout, y compris ce qui ne se recycle pas. Les papiers et les objets manifestement personnels sont mis de côté et remis à la personne qui gère le dossier.
Les étapes avec nous
- Un appel ou quelques photos au 06 49 02 42 14, par téléphone ou sur WhatsApp, dès que la date de libération du logement est connue, ou dès maintenant pour préparer le dossier.
- La visite, gratuite et sans engagement, en général sous 24 h. Un jeu de clés suffit. Nous évaluons le volume, les accès et les protections nécessaires.
- Le devis écrit sous 24 h après la visite, adressé au propriétaire, à l’agence ou au bailleur, avec la date du chantier. Il sert au dossier : assurance, dépôt de garantie, recours contre le locataire.
- Le chantier : un à trois jours pour un logement courant, plus pour les cas extrêmes, avec une équipe plus nombreuse. Tout part le même jour, de la cave au grenier.
- La remise en état : logement rendu vidé et balayé. Le nettoyage complet (sols, sanitaires, cuisine, vitres) est chiffré sur le même devis, réalisé en général le lendemain.
- Les photos avant et après et la facture, réglée après le chantier, sans acompte.
Pour les cas les plus lourds, voir débarras de logement très encombré et débarras Diogène et cas extrêmes. Pour les bailleurs et les agences : débarras après expulsion ou départ du locataire.
Visite gratuite, devis écrit sous 24 h, aucun acompte. Nous vidons tout, de la cave au grenier.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il entrer pour vérifier l’état du logement ?
Pas sans l’accord du locataire. Le logement loué est son domicile. Une visite se propose par écrit, à une date convenue ; en cas de refus répété, le constat se fait depuis les parties communes et le conciliateur de justice est saisi.
Un locataire qui accumule peut-il être expulsé ?
Seulement par décision du juge des contentieux de la protection, pour manquement à ses obligations (entretien, dégradations, troubles de voisinage constatés). Le juge apprécie au cas par cas et peut accorder des délais.
Qui paie les travaux après un arrêté d’insalubrité ?
Le propriétaire doit les exécuter dans le délai fixé par le préfet, et assurer l’hébergement des occupants si l’arrêté interdit temporairement d’habiter. Il peut ensuite demander au locataire réparation des dégradations dont celui-ci répond.
Faut-il attendre la fin de la procédure pour vider ?
Oui. Tant que le bail court, les affaires appartiennent au locataire. Le débarras commence une fois le logement libéré : clés rendues, fin du délai d’expulsion, ou décision sur les meubles.
Combien de temps pour vider un logement très encombré ?
Un à trois jours pour un logement courant, davantage pour les cas extrêmes, avec une équipe plus nombreuse. La visite permet de le dire précisément.
Intervenez-vous pour les bailleurs sociaux et les agences ?
Oui. Agences de gestion, administrateurs de biens, bailleurs sociaux, syndics : visite, devis, chantier, facture par logement, 7 jours sur 7, partout en Normandie.
Sources
- Loi du 6 juillet 1989, article 7 (Légifrance, version en vigueur depuis le 15 juin 2025) · obligations du locataire : user paisiblement, répondre des dégradations, entretien courant et réparations locatives, accès pour les travaux notifiés
- Loi du 6 juillet 1989, article 6 (Légifrance) · obligations du bailleur : logement décent, locaux maintenus en état de servir, réparations autres que locatives, jouissance paisible
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (Légifrance) · liste des réparations locatives à la charge du locataire
- Habitat insalubre (Service-Public, vérifié le 12 juillet 2024) · définition de l’insalubrité à l’article L1331-22 du Code de la santé publique, signalement au préfet, rapport de l’ARS ou du service communal d’hygiène, arrêté de traitement d’insalubrité, délai d’au moins un mois, astreinte, exécution d’office, hébergement et relogement à la charge du propriétaire ; numéro Info Logement Indigne 0 806 706 806
- Votre propriétaire peut-il rentrer chez vous sans votre accord ? (Service-Public) · le propriétaire ne peut pas entrer sans l’autorisation du locataire, même en cas d’urgence
- Le locataire doit-il accorder un droit de visite au propriétaire ? (Service-Public) · visites pour vendre ou relouer, à des jours et heures convenus ; accès pour les travaux
- Le propriétaire est-il responsable des troubles causés par son locataire ? (Service-Public) · clause résolutoire pour troubles de voisinage constatés par une décision de justice, conciliateur obligatoire avant le juge, résiliation judiciaire appréciée au cas par cas
