Logement insalubre : qui contacter, et que se passe-t-il ensuite ?

Insalubre, non décent, en péril : le bon mot ouvre la bonne porte

Le droit distingue quatre situations, chacune avec son interlocuteur ; l’ARS Normandie les résume dans un tableau.

• Le logement non décent ne respecte pas les critères fixés pour toute location (surface, équipements, absence de nuisibles), sans danger immédiat. C’est un litige privé : lettre recommandée au propriétaire, deux mois d’attente, puis le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux et réduire ou suspendre le loyer.
• Le manquement aux règles d’hygiène (fenêtres hors d’usage, ventilation insuffisante, nuisibles) concerne tous les logements, loués ou non : le maire met le responsable en demeure, puis dresse un procès-verbal. Ce n’est pas forcément une insalubrité.
• Le logement insalubre présente un danger pour la santé ou la sécurité : c’est le préfet qui décide, après le rapport de l’ARS ou du service communal d’hygiène et de santé.
• L’immeuble qui menace de s’effondrer relève de la mise en sécurité, l’ancien « péril » : c’est le maire.

Si votre locataire a laissé le logement se dégrader, lisez aussi ce que le propriétaire peut faire face à un locataire qui accumule.

Qui contacter en cas de logement insalubre ?

Dénoncer un logement insalubre n’est pas une délation : la loi en fait un devoir pour toute personne qui en a connaissance, occupant, voisin, proche ou propriétaire. Quatre portes mènent au même dossier.

1. La mairie. Le maire veille à la salubrité publique. Ses services, ou le service communal d’hygiène et de santé dans les grandes villes qui en ont un (Caen ou Cherbourg-en-Cotentin, par exemple), visitent le logement et orientent le dossier.
2. L’ARS Normandie, qui instruit la procédure d’insalubrité pour le compte du préfet, avec une délégation dans chaque département.
3. Signal Logement, le service en ligne de l’État : le locataire, le propriétaire occupant ou un proche dépose le signalement, transmis aux services compétents et suivi en ligne.
4. Le 0 806 706 806, Info Logement Indigne : un conseiller de l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) vous explique les démarches, gratuitement, au prix d’un appel local.

Chaque département a son pôle de lutte contre l’habitat indigne, piloté par un préfet ou un sous-préfet référent, qui reçoit et oriente les signalements : par Signal Logement en Seine-Maritime, par une grille envoyée par courriel dans la Manche, par une fiche de pré-repérage dans l’Orne, par le maire ou directement l’ARS dans le Calvados. En cas de danger immédiat (incendie, intoxication), appelez d’abord les secours.

Faire constater l’insalubrité d’un logement : la visite et le rapport

Le préfet peut faire procéder à toutes les visites utiles, entre 6 heures et 21 heures dans un logement. Si l’occupant s’y oppose, les agents ne forcent pas la porte : il faut l’autorisation du juge des libertés et de la détention.

L’insalubrité est constatée par un rapport du directeur général de l’ARS, ou du directeur du service communal d’hygiène et de santé, remis au préfet. Faire déclarer un logement insalubre, c’est donc obtenir cette visite et ce rapport : vous signalez, l’administration constate.

La procédure pour logement insalubre, étape par étape

1. La procédure contradictoire. Le propriétaire dispose d’au moins quinze jours pour présenter ses observations ; au moins deux mois pour le syndic quand les parties communes d’une copropriété sont en cause. Les occupants en sont informés en même temps.
2. L’arrêté de traitement de l’insalubrité. Le préfet peut prescrire les réparations ou toute autre mesure propre à remédier à la situation, une interdiction temporaire ou définitive d’habiter et, en dernier recours, la démolition. Le délai d’exécution est d’au moins un mois après la notification.
3. Si le propriétaire ne fait rien. L’arrêté prévoit une astreinte, une somme due par jour de retard, et le préfet peut faire exécuter les travaux d’office, à ses frais.
4. La mainlevée. Les mesures réalisées, le préfet le constate par un arrêté de mainlevée, qui met fin aux interdictions.

En cas de danger imminent, le préfet ordonne par arrêté, sans procédure contradictoire préalable, les mesures indispensables dans le délai qu’il fixe ; faute d’exécution, elles sont réalisées d’office.

Vos droits pendant la procédure

L’arrêté s’adresse au propriétaire, mais il protège l’occupant.

• Le loyer cesse d’être dû du premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté jusqu’au premier jour du mois qui suit la mainlevée. Les charges restent dues. Sans arrêté ni décision d’un juge, continuez de payer, sinon vous vous exposez à une procédure d’expulsion.
• Interdiction temporaire d’habiter : le propriétaire doit vous assurer un hébergement décent correspondant à vos besoins, à ses frais ; sinon la collectivité ou le préfet s’y substitue et lui en fait supporter le coût.
• Interdiction définitive : il doit vous proposer un logement correspondant à vos besoins et à vos possibilités, et vous verser une indemnité égale à trois mois du nouveau loyer. Le bail continue.
• Le propriétaire ne peut pas vous mettre dehors, changer les serrures, couper l’eau ni vous menacer. Si cela arrive, portez plainte.

Maison insalubre à cause des déchets accumulés : le cas de l’incurie

Le Code de la santé publique interdit l’accumulation de détritus ou d’objets susceptibles de causer une insalubrité, un accident ou un risque d’épidémie (article R1331-41). Mais l’incurie elle-même n’est pas une infraction : la contrainte seule n’apporte pas de réponse durable sans accompagnement.

La préfecture de la Manche décrit la démarche : un agent de la commune rencontre l’occupant, qui peut présenter ses observations dans un délai d’un mois ; le maire adresse alors au responsable, locataire ou propriétaire occupant, une mise en demeure d’évacuer les déchets ; si elle reste sans réponse, il peut les faire enlever d’office, aux frais du responsable. En cas d’incendie ou de danger sanitaire imminent, le maire saisit le préfet, dont l’arrêté peut prescrire le déblaiement et le nettoyage du logement dans un délai imparti. Le centre communal d’action sociale est sollicité, et l’adhésion de la personne est toujours recherchée.

Derrière ces logements, il y a presque toujours une personne fragile, jamais une faute à punir. Si c’est un proche, lisez aider un proche dont le logement est très encombré ; si c’est un voisin, voisin qui accumule : que faire ?

Qui peut faire vider le logement, et à quel moment

La procédure ne vide pas le logement : elle désigne qui doit agir, et dans quel délai.

• L’occupant propriétaire décide chez lui, seul ou aidé d’un proche, dans le délai fixé par la mise en demeure ou l’arrêté. Sous tutelle ou curatelle, le tuteur ou le curateur commande, avec les autorisations du juge : vider le logement d’une personne protégée.
• Le locataire : son bail continue, même sous arrêté, et ses affaires lui appartiennent. Le propriétaire ne vide rien de lui-même ; le débarras se fait avec le locataire, ou après son départ pour ce qu’il laisse.
• Le propriétaire bailleur, une fois le logement libéré, commande le débarras et la remise en état pour exécuter l’arrêté et obtenir la mainlevée : débarras de logement locatif.
• La copropriété : le syndic pour les parties communes, chaque propriétaire pour son lot.
• La commune ou l’État, en cas d’exécution d’office : la collectivité commande l’enlèvement, puis récupère les frais auprès du responsable.

Ce que nous faisons pour vous

Nous ne décidons rien à la place des autorités ni de la personne. Une fois la décision prise :

1. Un appel ou quelques photos au 06 49 02 42 14, par téléphone ou sur WhatsApp, par la personne qui décide : propriétaire, bailleur, syndic, tuteur, famille ou occupant.
2. La visite, gratuite et sans engagement, en général sous 24 h.
3. Le devis écrit sous 24 h, adressé à la personne qui commande. Il sert au dossier : réponse à la mise en demeure, exécution de l’arrêté, demande au juge pour un tuteur. Aucun acompte.
4. Vos consignes. Papiers, photos, bijoux et objets personnels trouvés sont mis de côté et remis ; rien ne part sans accord.
5. Le chantier, 7 jours sur 7, avec une équipe protégée : gants, masques, combinaisons. Votre présence n’est pas nécessaire, un jeu de clés suffit. Nous vidons tout, du grand meuble au dernier sac. Aucun déchet n’est refusé : chacun part dans la bonne filière.
6. La remise des clés : logement rendu vidé et balayé, facture réglée après le chantier. Le nettoyage complet (sols, sanitaires, cuisine, vitres) est une prestation à part, chiffrée sur le devis. Le traitement contre les insectes ou les rongeurs, s’il est prescrit, relève d’une entreprise spécialisée.

Pour les cas les plus lourds : débarras de logement très encombré et débarras Diogène. Si le coût vous inquiète, les aides pour faire vider un logement font le tour des pistes.

Questions fréquentes