L’essentiel en 30 secondes
- Il n’existe pas de « loi sur les encombrants dans les parties communes » : le règlement de copropriété, que le syndic doit faire exécuter (loi du 10 juillet 1965, article 18), la sécurité incendie et le Code de la santé publique se combinent.
- Un objet laissé dans le hall a toujours un propriétaire, et aucun texte ne fixe de délai au bout duquel il deviendrait « abandonné ».
- L’ordre : affiche datée, courrier à l’occupant connu, mise en demeure en recommandé, puis enlèvement par une entreprise, photos avant et après.
- Le coût entre dans les charges d’entretien des parties communes ; si l’auteur est connu, le syndicat peut lui en demander le remboursement.
- Nous intervenons sur bon d’intervention du syndic ou du bailleur, après son affichage ou sa mise en demeure : un seul interlocuteur, photos, facture au nom de la copropriété ou du bailleur.
Loi encombrants parties communes : ce que disent vraiment les textes
Le règlement de copropriété et la loi de 1965
Les parties communes sont à l’usage de tous les copropriétaires (loi du 10 juillet 1965, article 3). Chacun en « use et jouit librement », mais « sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (article 9) : un meuble qui barre un couloir porte atteinte aux droits des autres. Le règlement de copropriété fixe les conditions de jouissance des parties communes (article 8) ; il règle par exemple l’usage du local à vélos et s’impose aux copropriétaires comme à leurs locataires (Service-Public).
Le syndic est chargé « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété » et « de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien » (article 18). Il agit seul pour cet entretien courant, en associant le conseil syndical, qui « contrôle l’ensemble de la gestion du syndic » (Service-Public). L’assemblée générale n’est nécessaire que pour agir en justice, sauf mesures conservatoires et « demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés » (décret du 17 mars 1967, article 55) : un référé reste possible contre l’occupant qui bloque l’accès des secours. Et le syndicat « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes » (article 14).
La sécurité incendie : l’arrêté du 31 janvier 1986
On lit souvent que cet arrêté « interdit d’encombrer les escaliers » ; la phrase n’y figure pas. Il fixe l’objectif des dégagements, « permettre aux occupants, en cas d’incendie, soit de quitter l’immeuble sans secours extérieur », soit de recevoir ces secours (article 17). Ses interdictions chiffrées visent les parkings : rampes et allées « libres de tout obstacle sur toute leur largeur » (article 91), accès aux escaliers et aux ascenseurs « maintenus dégagés sur une largeur minimale de 0,90 mètre » (article 92). Service-Public rappelle que le syndic est « responsable de la mise en œuvre, du suivi et du contrôle des mesures de sécurité incendie ».
Le Code de la santé publique et le maire
Ses règles d’hygiène s’appliquent « aux parties communes des bâtiments d’habitation collectifs » (article R1331-15) : « l’entreposage ou l’accumulation de détritus, objets ou substances diverses susceptibles de causer une insalubrité, un accident ou un risque d’épidémie » est interdit (article R1331-41), et le non-respect relève de la police du maire (article R1331-16). Des inconnus qui déposent un matelas dans le parking commettent un dépôt sauvage, une contravention (Code pénal, article R634-2) : le syndic peut porter plainte.
Dans quel ordre : affiche, courrier, mise en demeure, enlèvement
Le droit ne fixe pas la procédure ; votre règlement peut le faire, et à défaut c’est le bon sens, celui d’un juge aussi : la personne a-t-elle été prévenue et a-t-elle eu le temps de réagir ? Dans une affaire jugée en 2023 par la Cour de cassation, le règlement imposait, avant tout enlèvement, une mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet, puis quarante-huit heures. Une telle clause s’applique.
Étape 1 : l’affiche encombrants parties communes
Une affiche datée dans le hall, à l’entrée de la cave commune ou du local vélos, et une étiquette sur chaque objet, le tout photographié en place. Modèle de 60 mots, à adapter par le syndic :
Objets laissés dans les parties communes. Les vélos, meubles et cartons entreposés dans [lieu] gênent le passage et l’évacuation en cas d’incendie, contrairement au règlement de copropriété. Leurs propriétaires sont invités à les reprendre avant le [date]. Passé cette date, ils seront enlevés par une entreprise, après photos, aux frais de la copropriété. Le syndic, [nom, téléphone], affiché le [date].
Étape 2 : le courrier encombrants parties communes à l’occupant identifié
Quand on sait à qui appartient l’objet, le courrier remplace l’affiche : le syndic « avertit d’abord la personne concernée par courrier » et, si cela ne suffit pas, « peut solliciter l’accord de la copropriété pour engager une action judiciaire » (Service-Public). Si l’occupant est locataire, copie au copropriétaire bailleur.
Étape 3 : la mise en demeure
Le même message, en lettre recommandée avec avis de réception, avec un délai et l’annonce de ce qui suivra. Modèle de 90 mots, à adapter par le syndic :
Madame, Monsieur, lors de notre passage du [date], nous avons constaté la présence de [objets] vous appartenant dans [lieu], partie commune de l’immeuble. Le règlement de copropriété réserve cet espace au passage et interdit d’y déposer des objets. Cet encombrement gêne les occupants et peut faire obstacle à l’évacuation en cas d’incendie. Nous vous mettons en demeure de les retirer avant le [date]. À défaut, ils seront enlevés par une entreprise, photos à l’appui, et le coût de l’enlèvement pourra vous être réclamé. Nous restons à votre disposition. Bien cordialement,
Étape 4 : l’enlèvement, photos à l’appui
L’entreprise photographie chaque objet, l’enlève, puis photographie l’endroit vide. Un objet de valeur ou personnel est signalé au syndic avant de partir : un propriétaire qui réapparaît peut demander réparation à celui qui a détruit son bien par sa faute (Code civil, article 1240). Le dossier complet rejoint les archives de l’immeuble.
Visite gratuite, devis écrit sous 24 h, aucun acompte. Nous vidons tout, de la cave au grenier.
Objets abandonnés dans les parties communes d’une copropriété : quand on ignore le propriétaire
Le Code civil ne répond pas comme on l’espérerait : « les biens qui n’ont pas de maître appartiennent à la commune » (article 713), et ceux des personnes décédées sans héritiers appartiennent à l’État (article 539). Rien n’y donne au syndic un vélo ni un délai pour le jeter : il n’existe pas de délai légal après lequel un objet laissé dans les parties communes serait réputé abandonné. Ce délai existe dans un cas très différent, les meubles d’un locataire expulsé. Faute de règle, la méthode protège : affiche datée, étiquette, délai raisonnable écrit, photos, décision notée avec le conseil syndical.
Le sujet va parfois jusqu’au tribunal : en 2017, des copropriétaires ont poursuivi syndicat et syndic pour des vélos et objets entassés dans une cour commune malgré le règlement ; en 2023, un copropriétaire reprochait au syndic de ne pas avoir fait évacuer des vélos « en stationnement sauvage ». Chaque fois, le règlement et les traces écrites ont compté.
Enlèvement vélo copropriété, local vélo encombré, épave de scooter : cas par cas
Le vélo abandonné et le local vélos encombré
Cadres sans roues, pneus à plat : le local se remplit et les cyclistes n’ont plus de place. Une étiquette datée sur chaque vélo, « à reprendre avant le [date], sinon enlèvement », et le jour venu seuls les vélos encore étiquetés partent.
L’épave de scooter ou de moto dans le parking
Un deux-roues à moteur n’est pas un encombrant comme les autres : nous ne le transportons pas. Le Code de la route permet la mise en fourrière des véhicules « laissés, sans droit, dans les lieux publics ou privés où ne s’applique pas le code de la route », « à la demande du maître des lieux et sous sa responsabilité » (article L325-12), et pour une épave non réparable immédiatement, même sans l’accord du propriétaire, par le maire ou l’officier de police judiciaire. Affiche, courrier, demande écrite à la mairie ou au commissariat ; le jour du débarras du parking, nous nous coordonnons avec ce retrait.
Meubles, matelas et cartons dans le hall, le palier ou la cave commune
Canapé laissé après un déménagement, cartons d’un locataire parti, cave devenue dépotoir : le syndic affiche et écrit ; nous enlevons tout en une intervention, caves comprises, et laissons l’endroit balayé. Voir cave, grenier, garage et notre page débarras de copropriété.
Qui paie : les charges communes ou l’occupant fautif
Les copropriétaires participent aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, proportionnellement à la valeur de leurs lots (loi de 1965, article 10) : l’enlèvement d’objets sans propriétaire connu se répartit entre tous, et la facture est établie au nom du syndicat. Quand l’auteur est connu, le règlement peut prévoir la refacturation ; à défaut, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (Code civil, article 1240), et la loi réserve au syndicat « toutes actions récursoires » (article 14). Le remboursement se demande par courrier, facture et photos à l’appui ; s’il est refusé, le juge tranche.
Encombrant bailleur : le cas du bailleur social et de l’immeuble à propriétaire unique
Dans un immeuble qui appartient à un seul propriétaire, bailleur social ou privé, il n’y a ni syndic ni règlement de copropriété : le bail fait la règle, avec le règlement intérieur de l’immeuble quand il y en a un. La loi du 6 juillet 1989 s’applique aussi aux logements HLM, sauf les articles que son article 40 écarte, et l’article 7 n’en fait pas partie : le locataire doit « user paisiblement des locaux loués » et « s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir » (article 7, b).
Le bailleur agit comme un syndic : affiche, courrier, mise en demeure en recommandé, enlèvement et, si le bail le prévoit, refacturation ; après une mise en demeure motivée des voisins gênés, il doit agir (article 6-1). Nos interventions pour les gestionnaires : logements locatifs. Si le locataire accumule chez lui : ce que le propriétaire peut faire ; si l’encombrement vient d’un voisin en difficulté : voisin qui accumule, que faire.
Comment nous intervenons pour les syndics et les bailleurs
Partout en Normandie (Eure, Seine-Maritime, Calvados, Manche, Orne), pour les syndics, conseils syndicaux, gestionnaires et bailleurs :
- Un appel ou quelques photos au 06 49 02 42 14, par téléphone ou sur WhatsApp.
- La visite, gratuite et sans engagement, en général sous 24 h, avec le gardien ou un jeu de clés.
- Le devis écrit sous 24 h, adressé au syndic ou au bailleur ; aucun acompte.
- Votre bon d’intervention, après votre affichage ou votre mise en demeure : nous n’enlevons rien avant.
- Le chantier, 7 jours sur 7, planifié avec vous : photos avant et après, un seul interlocuteur, chaque objet dans la bonne filière, aucun déchet refusé, lieux rendus vidés et balayés.
- La facture, au nom de la copropriété ou du bailleur, réglée après le chantier, avec les photos pour votre dossier.
Bureaux, commerces, parkings d’entreprise : locaux professionnels et comment ça se passe.
Visite gratuite, devis écrit sous 24 h, aucun acompte. Nous vidons tout, de la cave au grenier.
Questions fréquentes
Existe-t-il une loi sur les encombrants dans les parties communes ?
Pas une loi unique : le règlement de copropriété, que le syndic doit faire exécuter (loi de 1965, article 18), la sécurité incendie et le Code de la santé publique se combinent. Lisez d’abord votre règlement.
Au bout de combien de temps un vélo laissé dans le hall est-il abandonné ?
Aucun texte ne fixe de délai : les articles 539 et 713 du Code civil visent les successions sans héritier et les biens sans maître, pas le vélo du hall. Affiche datée, étiquette, courrier, délai écrit, photos, puis enlèvement.
Que faire d’une épave de scooter dans le parking de la copropriété ?
Le Code de la route (article L325-12) permet sa mise en fourrière à la demande du maître des lieux, et pour une épave même sans l’accord du propriétaire, par le maire ou l’officier de police judiciaire. Nous ne transportons pas les véhicules.
Intervenez-vous pour les bailleurs sociaux et les syndics ?
Oui. Sur bon d’intervention, après votre affichage ou votre mise en demeure, avec photos avant et après, un seul interlocuteur et une facture au nom de la copropriété ou du bailleur, 7 jours sur 7.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 3, 8 et 9 (Légifrance, version en vigueur au 4 novembre 2026) · parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (art. 3) ; le règlement détermine la destination des parties communes et les conditions de leur jouissance (art. 8) ; chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble (art. 9)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14 (Légifrance, en vigueur depuis le 1er juin 2020) · objet du syndicat : conservation et amélioration de l’immeuble, administration des parties communes ; responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18 (Légifrance, en vigueur depuis le 11 avril 2024) · le syndic assure l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations, administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, à sa garde et à son entretien, fait procéder en urgence aux travaux de sauvegarde, informe les occupants des décisions d’assemblée, représente le syndicat en justice
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 10 (Légifrance, en vigueur depuis le 1er janvier 2023) · charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 55 (Légifrance, en vigueur depuis le 25 décembre 2025) · le syndic ne peut agir en justice sans autorisation de l’assemblée générale, sauf recouvrement de créances, mesures conservatoires, demandes relevant du juge des référés et défense du syndicat ; il en rend compte à la prochaine assemblée
- Arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation (Légifrance, version en vigueur au 4 novembre 2026) · art. 17 : les dégagements permettent de quitter l’immeuble ou de recevoir des secours ; art. 42 : ni vidoir ni dépôt quelconque dans le volume séparant l’escalier protégé de la circulation ; art. 91 et 92 : dans les parcs de stationnement, rampes et allées libres de tout obstacle, accès aux escaliers et ascenseurs maintenus dégagés sur 0,90 m ; art. 100 : consignes affichées dans les halls ; art. 101 : vérifications et registre de sécurité ; aucune interdiction générale d’encombrer les escaliers
- Sécurité incendie dans les immeubles en copropriété (Service-Public, vérifié le 1er janvier 2026) · le syndic est responsable de la mise en œuvre, du suivi et du contrôle des mesures de sécurité incendie dans les parties communes ; consignes affichées dans les parties communes ; registre de sécurité
- Règlement de copropriété (Service-Public, vérifié le 8 juillet 2026) · fixe les conditions d’usage des parties communes (garage, local à vélos) ; s’impose aux copropriétaires et à leurs locataires ; le syndic avertit d’abord la personne par courrier puis peut solliciter l’accord de la copropriété pour engager une action judiciaire
- Syndic de copropriété (Service-Public, vérifié le 8 juillet 2026) · missions : faire exécuter le règlement et les décisions d’assemblée, administrer l’immeuble, assurer sa conservation et son entretien, travaux urgents, entretien des parties communes, budget établi en concertation avec le conseil syndical ; syndic professionnel ou non professionnel
- Conseil syndical de copropriété (Service-Public, vérifié le 25 septembre 2026) · donne son avis, de lui-même ou à la demande du syndic ; contrôle l’ensemble de la gestion du syndic ; consultation obligatoire pour les contrats dépassant un seuil voté en assemblée générale
- Syndicat des copropriétaires (Service-Public, vérifié le 9 juin 2026) · obligation de maintenir l’immeuble en bon état ; responsabilité pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes ; décisions prises en assemblée générale, dont les travaux et les contrats d’entretien et de nettoyage
- Code de la santé publique, articles R1331-14 à R1331-16 (Légifrance, en vigueur depuis le 1er octobre 2023) · définition des parties à usage commun (cours, allées, vestibules, couloirs, escaliers, remises à voitures d’enfants, locaux poubelles) ; règles applicables aux parties communes des bâtiments d’habitation collectifs ; le non-respect constitue une infraction et peut relever de la police du maire
- Code de la santé publique, articles R1331-37 à R1331-45 (Légifrance, en vigueur depuis le 1er octobre 2023) · R1331-41 : l’entreposage ou l’accumulation de détritus, objets ou substances susceptibles de causer une insalubrité, un accident ou un risque d’épidémie est interdit ; R1331-43 : les locaux d’habitation sont, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, propres et bien entretenus
- Code pénal, article R634-2 (Légifrance, en vigueur depuis le 14 décembre 2020) · déposer ou abandonner en lieu public ou privé des ordures, déchets, matériaux ou tout autre objet, hors des emplacements prévus, est une contravention de la 4e classe, sauf si l’auteur a la jouissance du lieu ou son autorisation
- Code civil, article 713 (Légifrance, en vigueur depuis le 23 février 2022) · les biens qui n’ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés
- Code civil, article 539 (Légifrance, version issue de la loi du 13 août 2004) · les biens des personnes qui décèdent sans héritiers ou dont les successions sont abandonnées appartiennent à l’État
- Code civil, article 1240 (Légifrance, en vigueur depuis le 1er octobre 2016) · tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 janvier 2023, n° 21-21.913 (Légifrance) · le règlement de copropriété en cause prévoyait, avant l’enlèvement des objets encombrant une partie commune, une mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet puis quarante-huit heures ; un copropriétaire reprochait au syndic de ne pas avoir fait évacuer des vélos en stationnement sauvage dans la cour ; pourvoi rejeté
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 mars 2017, n° 15-22.185 (Légifrance) · copropriétaires poursuivant le syndicat et le syndic pour des objets et des vélos stockés dans une cour commune malgré le règlement ; condamnation en appel avec injonction d’enlever les objets ; cassation pour un motif de procédure, sans examen du fond
- Code de la route, article L325-12 (Légifrance, en vigueur depuis le 19 mars 2003) · véhicules laissés sans droit dans des lieux publics ou privés où ne s’applique pas le code de la route : mise en fourrière, aliénation et destruction à la demande du maître des lieux et sous sa responsabilité ; véhicules privés d’éléments indispensables et insusceptibles de réparation immédiate : même sans l’accord du propriétaire, à la demande du maire ou de l’officier de police judiciaire, à l’initiative et sous la responsabilité du maître des lieux
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 (Légifrance, en vigueur depuis le 15 juin 2025) · le locataire doit user paisiblement des locaux loués et s’abstenir de tout comportement qui, aux abords ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6-1 (Légifrance, en vigueur depuis le 7 mars 2007) · après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires doivent, sauf motif légitime, user de leurs droits pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par leurs occupants
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 40 (Légifrance, en vigueur depuis le 1er septembre 2019) · liste des articles de la loi qui ne s’appliquent pas aux logements des organismes d’HLM ; l’article 7 n’y figure pas
